Xây nhà phần thô gồm những gì là vấn đề gia chủ cần tìm hiểu kỹ trước khi ký hợp đồng thi công. Nắm rõ phạm vi công việc giúp bạn kiểm soát chất lượng, ngân sách và hạn chế các khoản phát sinh trong quá trình xây dựng. Trong bài viết này, Xây Dựng Tổ Ấm Việt sẽ phân tích chi tiết các hạng mục phổ biến, vật tư, phần việc thường không bao gồm và những điểm cần kiểm tra trước khi khởi công.

1. Xây nhà phần thô là gì? Vì sao hạng mục này quan trọng?

Trước khi tìm hiểu xây nhà phần thô gồm những gì, gia chủ cần hiểu đúng khái niệm “phần thô”. Đây là giai đoạn thi công tạo nên kết cấu cơ bản và bộ khung chính của công trình. Phần thô thường bắt đầu từ công tác chuẩn bị mặt bằng, thi công móng, kết cấu bê tông cốt thép, xây tường cho đến các hệ thống kỹ thuật âm cần thiết.

Chi Phí Xây Nhà 3 Tầng Bao Nhiêu? Cách Tính Chi Phí Chi Tiết

Có thể hình dung đơn giản: nếu phần hoàn thiện là “lớp áo” tạo nên diện mạo của ngôi nhà thì phần thô chính là “bộ xương”. Một công trình có thiết kế đẹp nhưng phần kết cấu thi công không đúng kỹ thuật vẫn có thể phát sinh nhiều vấn đề về sau.

Thông thường, phần thô có thể bao gồm:

• Công tác chuẩn bị và định vị công trình.
• Thi công móng và các hạng mục ngầm.
• Cột, dầm, sàn bê tông cốt thép.
• Cầu thang và kết cấu mái.
• Xây tường bao, tường ngăn.
• Một số công tác tô, trát theo hợp đồng.
• Hệ thống điện, cấp thoát nước âm tường hoặc âm sàn.
• Các công tác chống thấm cơ bản ở những vị trí được quy định.

Tuy nhiên, không nên mặc định mọi nhà thầu đều áp dụng một danh mục giống nhau. Thực tế, có đơn vị đưa chống thấm, tô trát hoặc một số vật tư điện nước vào gói phần thô; có đơn vị lại quy định phạm vi khác. Đây cũng là nguyên nhân khiến hai báo giá có cùng tên “thi công phần thô” nhưng tổng chi phí lại chênh lệch.

Vì vậy, điều quan trọng không phải chỉ là hỏi “giá phần thô bao nhiêu” mà phải hỏi rõ nhà thầu sẽ làm những gì, cung cấp vật tư gì và phần nào do gia chủ chịu chi phí.

Phần thô khác phần hoàn thiện như thế nào?

Phần thô tập trung vào kết cấu, tường và các hệ thống kỹ thuật cơ bản. Trong khi đó, phần hoàn thiện tạo nên diện mạo và công năng sử dụng cuối cùng của căn nhà.

Các công việc hoàn thiện thường gồm lát gạch, sơn nước, lắp cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, trần trang trí, lan can, nội thất và nhiều hạng mục khác tùy thiết kế.

Một số hợp đồng còn sử dụng cụm từ “phần thô và nhân công hoàn thiện”. Khi đó, nhà thầu có thể cung cấp nhân công cho các công việc hoàn thiện, còn vật tư hoàn thiện do chủ nhà mua. Gia chủ cần đọc kỹ bảng phạm vi công việc để tránh hiểu nhầm.

2. Xây nhà phần thô gồm những gì? Các hạng mục chi tiết

Vậy xây nhà phần thô gồm những gì trong một công trình dân dụng thông thường? Có thể chia thành các nhóm công việc chính dưới đây.

2.1. Chuẩn bị mặt bằng và định vị công trình

Trước khi xây dựng, công trường cần được chuẩn bị theo hiện trạng thực tế và hồ sơ thiết kế. Công việc có thể bao gồm vệ sinh mặt bằng, xác định ranh xây dựng, định vị tim móng, tim cột và cao độ công trình.

Nếu khu đất đang có nhà cũ, việc tháo dỡ có thể được tính riêng tùy hợp đồng. Tương tự, san lấp, xử lý nền yếu hoặc vận chuyển đất đào cũng cần được xác định rõ phạm vi.

Định vị chính xác ngay từ đầu giúp hạn chế sai lệch về kích thước, vị trí cột, tường và cao độ giữa bản vẽ với công trình thực tế.

2.2. Thi công móng và các hạng mục ngầm

Móng là một trong những phần quan trọng nhất của công trình vì có nhiệm vụ truyền tải trọng của ngôi nhà xuống nền đất.

Tùy điều kiện địa chất, quy mô và thiết kế, công trình có thể sử dụng móng đơn, móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Không nên tự lựa chọn loại móng chỉ dựa vào kinh nghiệm của một công trình khác.

Các công việc thường gặp gồm đào đất, xử lý nền, bê tông lót, gia công cốt thép, lắp dựng cốp pha, đổ bê tông móng, đà kiềng và các cấu kiện liên quan.

Ngoài ra, một số công trình còn có bể tự hoại, hố ga, bể nước hoặc các hạng mục ngầm khác. Những phần này cần được thể hiện cụ thể trong hồ sơ và hợp đồng.

2.3. Thi công khung bê tông cốt thép

Đây là nhóm hạng mục tạo nên bộ khung chịu lực của ngôi nhà. Công việc thường gồm gia công, lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông cho:

• Cột.
• Dầm.
• Sàn.
• Cầu thang.
• Các cấu kiện bê tông khác theo thiết kế.

Chất lượng khung phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chủng loại vật liệu, kích thước cấu kiện, vị trí cốt thép, cấp phối bê tông, quá trình đổ và bảo dưỡng bê tông.

Đây là lý do gia chủ nên yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng vật tư và quy trình nghiệm thu cụ thể thay vì chỉ quan tâm đến tổng giá trị hợp đồng.

2.4. Xây tường bao và tường ngăn

Sau khi hình thành hệ kết cấu, công trình tiếp tục được xây tường theo mặt bằng kiến trúc. Tường có thể được sử dụng để bao che bên ngoài hoặc phân chia các khu vực bên trong.

Kích thước tường, loại gạch, vị trí cửa đi, cửa sổ và các lỗ chờ kỹ thuật cần bám sát bản vẽ. Những vị trí này nếu thi công sai có thể ảnh hưởng trực tiếp đến công tác điện nước và hoàn thiện sau này.

2.5. Thi công mái và cầu thang

Tùy kiến trúc, mái có thể là mái bê tông cốt thép, mái ngói, mái tôn hoặc hệ mái kết hợp. Phạm vi phần thô cần được xác định rõ nhà thầu thi công đến đâu.

Đối với cầu thang, phần thô thường liên quan đến kết cấu bê tông, cốt thép và hình dạng cơ bản của bậc thang. Phần đá, gỗ, kính hoặc vật liệu hoàn thiện tay vịn thường được tính vào giai đoạn hoàn thiện.

2.6. Điện, cấp thoát nước âm

Một điểm gia chủ rất dễ bỏ sót khi tìm hiểu xây nhà phần thô gồm những gì là hệ thống kỹ thuật âm.

Các công việc có thể bao gồm đặt ống luồn dây điện, hộp âm tường, đường ống cấp nước, thoát nước và các vị trí chờ thiết bị theo thiết kế.

Điều cần lưu ý là “điện nước phần thô” không đồng nghĩa với việc toàn bộ thiết bị điện nước đã được lắp đặt. Dây điện, công tắc, ổ cắm, đèn, vòi nước, lavabo, bồn cầu và các thiết bị khác có thể thuộc phần hoàn thiện tùy hợp đồng.

2.7. Chống thấm và tô trát

Một số nhà thầu đưa chống thấm vào gói phần thô, đặc biệt ở các khu vực như sân thượng, nhà vệ sinh, ban công hoặc những vị trí có nguy cơ tiếp xúc với nước. Tuy nhiên, phạm vi vật liệu và phương pháp chống thấm cần được ghi rõ.

Tương tự, công tác tô trát tường có thể nằm trong phần thô hoặc được quy định riêng. Đây là những điểm cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách hoàn thiện.

3. Những vật tư nào thường sử dụng và hạng mục nào không thuộc phần thô?

Để hiểu đầy đủ xây nhà phần thô gồm những gì, gia chủ không nên chỉ nhìn vào tên công việc mà cần xem cả vật tư đi kèm.

Vật tư phần thô thường gặp

Tùy thiết kế và thỏa thuận, nhóm vật tư cơ bản có thể gồm:

Danh mục trên chỉ mang tính tham khảo. Chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu ghi rõ thương hiệu, chủng loại, quy cách và tiêu chuẩn vật tư trong phụ lục hợp đồng. Đây là cách minh bạch hơn nhiều so với việc chỉ ghi chung chung “sắt thép loại tốt” hoặc “xi măng chất lượng cao”.

Những hạng mục thường không nằm trong phần thô

Vậy xây nhà phần thô gồm những gì và không gồm những gì? Phần hoàn thiện thường có nhiều hạng mục như:

• Gạch lát nền, gạch ốp tường.
• Sơn nước và bột bả.
• Cửa đi, cửa sổ.
• Kính và phụ kiện.
• Thiết bị vệ sinh.
• Thiết bị điện hoàn thiện.
• Đèn trang trí.
• Trần thạch cao.
• Tủ bếp và nội thất.
• Lan can, tay vịn hoàn thiện.
• Thiết bị điều hòa và các thiết bị gia dụng.

Tuy nhiên, danh sách này không phải quy chuẩn cố định cho mọi hợp đồng. Một số nhà thầu có thể cung cấp thêm nhân công hoàn thiện hoặc đưa một số hạng mục vào gói xây dựng riêng.

Vì vậy, cách an toàn nhất là lập bảng gồm ba cột: nhà thầu cung cấp – chủ nhà cung cấp – chi phí phát sinh nếu có.

4. Kinh nghiệm kiểm soát chất lượng và chi phí khi xây phần thô

Nắm được xây nhà phần thô gồm những gì mới chỉ là bước đầu. Gia chủ còn cần biết cách kiểm soát quá trình thi công để hạn chế sai sót và phát sinh.

Kiểm tra hồ sơ trước khi thi công

Bản vẽ kiến trúc, kết cấu và điện nước cần thống nhất trước khi triển khai. Những thay đổi về vị trí phòng, cầu thang, nhà vệ sinh hoặc đường ống sau khi thi công sẽ dễ phát sinh chi phí.

Làm rõ bảng vật tư

Hợp đồng nên ghi cụ thể chủng loại và quy cách vật tư. Với thép, cần có thông tin về thương hiệu, đường kính và chủng loại theo thiết kế. Với xi măng, gạch, ống nước hay dây điện cũng nên xác định rõ loại sử dụng.

Nghiệm thu từng giai đoạn

Không nên đợi đến khi công trình hoàn thiện mới kiểm tra. Những hạng mục bị che khuất như cốt thép, đường điện âm, đường nước âm hoặc chống thấm cần được nghiệm thu trước khi chuyển sang bước tiếp theo.

Một quy trình kiểm tra cơ bản có thể gồm:

Kiểm tra bản vẽ → kiểm tra vật tư → kiểm tra thi công → nghiệm thu → ghi nhận hình ảnh → chuyển bước.

Đừng chọn nhà thầu chỉ vì giá thấp

Một báo giá thấp chưa chắc là phương án tiết kiệm nếu phạm vi công việc bị thiếu hoặc vật tư chưa được tính đầy đủ.

Khi so sánh hai nhà thầu, nên đặt các tiêu chí cạnh nhau:

Đặc biệt, những phần việc không được ghi rõ trong hợp đồng là nguyên nhân dễ dẫn đến tranh luận sau này. Các nguồn chuyên môn gần đây cũng nhấn mạnh rằng phạm vi “phần thô” không hoàn toàn giống nhau giữa các nhà thầu.

5. Xây Dựng Tổ Ấm Việt – Thi công phần thô minh bạch, chú trọng chất lượng

Nếu gia chủ vẫn còn băn khoăn xây nhà phần thô gồm những gì, việc lựa chọn một đơn vị có quy trình rõ ràng sẽ giúp quá trình xây dựng dễ kiểm soát hơn.

Xây Dựng Tổ Ấm Việt định hướng đồng hành cùng gia chủ từ khâu tư vấn, triển khai thiết kế đến thi công, với trọng tâm là kiểm soát các hạng mục theo hồ sơ kỹ thuật và nhu cầu thực tế của từng công trình.

Chi Phí Xây Nhà 2 Tầng: Cách Dự Toán Ngân Sách Chi Tiết

Khi tư vấn xây dựng, gia chủ nên được làm rõ những nội dung như:

• Phạm vi phần thô cụ thể.
• Chủng loại vật tư sử dụng.
• Các hạng mục có trong và ngoài báo giá.
• Tiến độ thi công dự kiến.
• Quy trình nghiệm thu.
• Cách xử lý khi có thay đổi thiết kế.
• Điều kiện bảo hành sau khi bàn giao.

Với những công trình có điều kiện mặt bằng hoặc yêu cầu kết cấu đặc thù, phương án thi công cần được xem xét dựa trên hồ sơ thiết kế và hiện trạng thực tế thay vì áp dụng một công thức chung.

Xây Dựng Tổ Ấm Việt cung cấp dịch vụ thi công tại miền Tây, miền Đông và TP.HCM, phù hợp với gia chủ đang tìm kiếm đơn vị đồng hành trong quá trình xây dựng nhà ở.

FAQ – Câu hỏi thường gặp về xây nhà phần thô

1. Xây nhà phần thô gồm những gì?

Thông thường, phần thô gồm công tác chuẩn bị, móng, kết cấu bê tông cốt thép, xây tường, cầu thang, mái và một số hệ thống điện nước âm. Phạm vi chính xác phụ thuộc vào hợp đồng và thiết kế của từng công trình.

2. Xây phần thô có bao gồm sơn nhà không?

Thông thường không. Sơn, bả, lát gạch và nhiều hạng mục tạo bề mặt thuộc phần hoàn thiện. Tuy nhiên, nếu hợp đồng quy định riêng thì phạm vi có thể khác.

3. Điện nước có nằm trong phần thô không?

Nhiều gói phần thô có hệ thống điện nước âm như ống luồn điện, hộp âm, đường ống cấp và thoát nước. Thiết bị hoàn thiện như đèn, công tắc, lavabo, vòi nước thường được tính riêng.

4. Phần thô có bao gồm chống thấm không?

Có thể có, nhưng không phải mọi hợp đồng đều giống nhau. Gia chủ nên kiểm tra cụ thể vị trí chống thấm, vật liệu, số lớp, phương pháp thi công và trách nhiệm bảo hành.

5. Vì sao hai báo giá phần thô lại có giá khác nhau?

Nguyên nhân có thể đến từ diện tích, kết cấu, loại móng, vật tư, phạm vi công việc, điều kiện thi công và các hạng mục đã hoặc chưa bao gồm trong báo giá.

6. Gia chủ có cần giám sát phần thô không?

Có. Dù đã thuê nhà thầu, gia chủ vẫn nên có người đại diện hoặc kỹ sư giám sát để theo dõi tiến độ, vật tư và nghiệm thu các công việc quan trọng.

7. Khi nào nên ký hợp đồng thi công phần thô?

Nên ký sau khi hồ sơ thiết kế, phạm vi công việc, bảng vật tư, tiến độ, giá trị hợp đồng và điều khoản phát sinh đã được thống nhất rõ ràng.

Kết luận

Hiểu rõ xây nhà phần thô gồm những gì giúp gia chủ chủ động hơn từ khâu lập ngân sách đến giám sát công trình. Đây không chỉ là giai đoạn dựng móng, cột, dầm, sàn mà còn liên quan đến tường, mái, cầu thang và nhiều hệ thống kỹ thuật được âm bên trong công trình.

Điều quan trọng nhất là không nên đánh giá nhà thầu chỉ dựa trên đơn giá. Hãy so sánh phạm vi công việc, vật tư, quy trình nghiệm thu, tiến độ, bảo hành và trách nhiệm khi phát sinh. Một hợp đồng càng rõ ràng ngay từ đầu thì quá trình thi công càng dễ kiểm soát.

Nếu đang chuẩn bị xây nhà, gia chủ có thể liên hệ Xây Dựng Tổ Ấm Việt để được tư vấn phương án phù hợp với diện tích, nhu cầu sử dụng và ngân sách dự kiến.